การดูแลและบริหารจัดการงานระบบต่างๆ ของอาคารให้มีประสิทธิภาพสูงสุด

   อสังหา หรือ อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและเป็นสถานที่ที่ผู้คนมาอยู่รวมอาศัยทำงานกัน ไม่ได้มีเพียงแค่สิ่งปลูกสร้างที่ประกอบไปด้วยโครงสร้างหรืองานระบบเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงการใช้ชีวิตภายในอาคาร บ้านและอุตสาหกรรม หากผู้ประกอบการใส่ใจให้ความสำคัญกับการดูแลงานระบบต่างๆในอาคาร คุณภาพชีวิตคนในอาคารก็ดีไปด้วย ลูกค้าหรือผู้มาติดต่อประทับใจ ธุรกิจก็เติบโตตามไปด้วย ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในปัจจุบันเล็งเห็นโอกาสและให้ความสำคัญของการบริหารอาคารตนเองกันมากขึ้น ส่งผลให้สถานประกอบการมีมูลค่าสูงขึ้นตามไปด้วย 

          ปัญหาจากการดูแลอสังหาไม่ดี ถือเป็นเรื่องปวดหัวของเจ้าของอสังหาและสุขภาพของผู้อาศัยในอาคารอย่างมาก เช่น ปัญหาที่เกิดจากระบบโครงสร้างของอสังหา ไม่ว่าจะเป็นพื้น ผนัง ฝ้าเพดาน หรือระบบไฟฟ้าสื่อสาร ไฟไม่พอ ไฟตกบ่อย ปัญหาจากระบบปรับอากาศและระบายอากาศคาร์บอนไดออกไซด์ (CO2) มากเกิน ระบบปรับอากาศไม่เย็น เชื้อราเป็นต้น ปัญหาจากระบบสุขาภิบาลและระบายน้ำเสีย แรงดันน้ำไม่ดีเป็นต้น  ปัญหาดังกล่าวเหล่านี้จึงต้องการดูแลและการจัดการอย่างเป็นระบบโดยเฉพาะอาคารสถานประกอบการ เพราะเป็นสถานที่ที่ผู้คนใช้อยู่อาศัยและทำงาน สิ่งพื้นฐานของอาคารเหล่านี้จึงต้องได้รับการจัดการ แก้ไข ปรับปรุงและป้องกันด้วยระดับมืออาชีพตามแนวทางบริหารจัดการอาคาร 3P+1T 

          3P+1T เป็นแนวคิดบริหารจัดการทรัพยากรอาคาร ที่อินโนนำมาปรับใช้ในการให้บริการอาคารลูกค้า ซึ่งครอบคลุมไปด้วยผู้คนในอาคาร (People) ให้ทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ กระบวนการ (Process) Lean ลดเวลา ลดของเสีย การทำซ้ำ และสถานที่ (Place) เพิ่มประสิทธิภาพให้อุปกรณ์หรือเครื่องจักรในอาคารให้มีประสิทธิภาพสูง เหมาะสมกับการใช้งาน และครอบคลุมอีก 1 ส่วนคือ ด้านเทคโนโลยี (Technology) เสริมนวัตกรรมที่เหมาะสม ประหยัด คุ้มค่าเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด

แนวทางบริหารจัดการ 

          การทำอาคารให้เป็นอาคารน่าอยู่ แลดูใหม่อยู่เสมอ ให้ระบบต่างๆ ของอาคารทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ล้วนต้องได้รับการ Maintenanceสม่ำเสมอ หากพบปัญหาส่วนไหนต้องแก้ไข ซ่อมแซม ให้รีบดำเนินการทันทีที่พบ เพื่อให้คนที่อาศัยและเป็นผู้ใช้อาคาร ใช้งานได้อย่างปลอดภัย และอาจสูญเสียค่าใช้จ่ายที่สูงมากโดยไม่จำเป็น ในกรณีหากเกิดปัญหาลุกลามไปในส่วนอื่นๆของระบบ 

          แนวทางบริหารจัดการอาคาร มีองค์ประกอบที่ต้องคำนึง 3 ส่วนด้วยกัน ดังนี้ 

การซ่อมแซม (Repair) เป็นการซ่อมแซมบำรุงรักษาอาคารให้กลับมาใช้งานได้อย่างเดิม ดำนินการโดยตรวจสอบปัญหาของอาคาร ซึ่งแบ่งได้เป็น 4 ด้าน ดังนี้ 

          1. ด้านการตรวจสอบข้อปัญหาและข้อบกพร่องระบบวิศวกรรม (Defect & Building Inspection) ตรวจสอบเครื่องจักรอุปกรณ์ที่ชำรุด เมื่อพบปัญหาแล้วรายงานปัญหาและผลกระทบ มีข้อเสนอแนะแนวทางการแก้ไข พร้อมควบคุมการดำเนินการแก้ไข 

          2. ด้านความปลอดภัยในระบบวิศวกรรม (Safety Inspection) เช่น ตรวจสอบความปลอดภัยระบบวิศวกรรมต่างๆ ของอาคาร เมื่อพบปัญหามีการรายงานปัญหาและผลกระทบ พร้อมข้อเสนอแนะแนวทางการแก้ไข นอกจากนี้ยังคำนึงถึง มาตรฐานความปลอดภัยในอาคาร มีการตรวจสอบอาคารตามระยะเวลาที่กำหนดและซ้อมแผนฉุกเฉินต่างๆ เผื่อเหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

          3. ด้านผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environment impact of Engineering Management) เป็นการตรวจสอบผลกระทบต่างๆ เช่น คุณภาพอากาศ คุณภาพน้ำดื่มน้ำใช้ คุณภาพน้ำเสีย เป็นต้น 

          4. ด้านการบริหารจัดการระบบวิศวกรรม   (Engineering Management Inspection) ซึ่งประกอบไปด้วยการบริหารจัดการประกันภัยอาคาร งบประมาณบริหารจัดการ แผนฉุกเฉินต่างๆ และการรายงานผลทางวิศวกรรม 

การจัดการบริหาร (Manage) เป็นการบริหารจัดการงาน Routine ดำเนินงานตามกลยุทธ์และแผนบำรุงรักษา ซึ่งแบ่งได้เป็น 4 ด้าน ดังนี้  

           1. งานเดินเครื่องจักรและการบำรุงรักษา (Operation Management & Preventive Maintenance)  
               ประกอบไปด้วย
                 – ตารางการปฏิบัติงานของช่างซ่อมบำรุง 

                 – แผนการเดินเครื่องจักรและบำรุงรักษาเครื่องจักร  

                 – เอกสารประกอบการเดินเครื่องและการบำรุงรักษา 

                 – ค่ามาตรฐานในการควบคุมเครื่องจักร 

                 – ระบบทะเบียนประวัติของเครื่องจักร  

                 – ข้อมูลเฉพาะของเครื่องจักร  อุปกรณ์ 

                 – การจัดแบ่งความสำคัญของเครื่องจักร 

                 – คู่มือเครื่องจักร (Equipment Manual)  

                 – แผนฉุกเฉินต่างๆ 

                 – การตรวจสอบเครื่องจักร – อุปกรณ์  

                 – การทดสอบเครื่องจักร – อุปกรณ์  

                 – การบำรุงรักษาเครื่องจักร – อุปกรณ์  

                 – เครื่องมือตรวจสอบ – เครื่องมือพิเศษ 

           2. งานแจ้งซ่อมระบบวิศวกรรม (Corrective Maintenance / Work order) ประกอบไปด้วย 

                 – KPI งานแจ้งซ่อม 

                 – ขั้นตอนการดำเนินงานแต่ละส่วนงาน 

                 – เอกสารประกอบการดำเนินการ 

           3. งานบริหารจัดการพลังงาน (Energy Management) เป็นการนำนวัตกรรม Building Management Solution ใช้ซอฟต์แวร์เข้ามาบริหารจัดการอย่าง DI (Digital Innovation) ผ่านระบบ IOT ของอุปกรณ์และเครื่องจักร ให้สามารถติดตามผลการจัดการ วิเคราะห์ รายงานผลและระบุปัญหาต่างๆ อย่างตรงจุดแบบ Real Time  

           4. งานจัดการอะไหล่และวัสดุ – อุปกรณ์ (Inventory & Spare Parts) ประกอบไปด้วย
                 – ทะเบียนอะไหล่ 

                 – ประวัติการเบิกจ่าย 

                 – การสำรองอะไหล่ 

                 – ค่าใช้จ่ายต่างๆ เป็นต้น 

การพัฒนา R&D (Develop)  

           1. ฐานข้อมูลงานเดินเครื่องและบำรุงรักษา 

                 – คู่มือระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร 

                 – ขั้นตอนการดำเนินงานแต่ละส่วนงาน 

                 – แผนฉุกเฉินต่างๆ 

                 – การฝึกอบรมพนักงานซ่อมบำรุง 

           2. โปรแกรมระบบงานแจ้งซ่อมและบำรุงรักษา 

           3. งานบริหารจัดการอะไหล่ และวัสดุ-อุปกรณ์ 

                 – การควบคุม และบริหารวัสดุคงคลัง เป็นต้น 

การบริหารจัดการอาคารที่ดีย่อมทำให้ผู้อยู่อาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดีตามไปด้วย ดังนั้น หากบำรุงรักษาอาคารอย่างสม่ำเสมอ ย่อมส่งผลดีต่อธุรกิจ การบริหารจัดการอาคารแบบครบวงจร มีดังนี้ 

• การจัดการข้อมูลอาคารได้อย่างเป็นระบบ
• Energy Management และกรณีศึกษาทางด้านการจัดการพลังงาน
• Service  Quality กับการบริหารจัดการอาคารอย่างมีประสิทธิภาพ
• งานดูแลบำรุงรักษางานระบบประกอบอาคาร
• การวางแผนการการบำรุงรักษารูปแบบใหม่ โดยพิจารณาจากอายุการใช้งาน
• จัดการสถานการณ์วิกฤตด้วย Crisis Management
• แนวทางปฏิบัติในการบริหารจัดการคุณภาพงานบริการอาคาร
• ความปลอดภัยในอาคาร Building Safety
• จัดการ “ความเสี่ยง” ให้กลายเป็นเรื่องเล็กด้วยการบริหารความเสี่ยง

          ในยุคปัจจุบันได้เปลี่ยนแปลงเข้าสู่ยุคดิจิตอล หลายที่เริ่มมีการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเสริม สแกนปัญหา เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความเสี่ยงในแต่ละจุดของอาคาร ลดขั้นตอนความผิดพลาดในการทำงาน เพื่อให้อาคารสามารถใช้งานได้เต็มประสิทธิภาพมากขึ้น INNO เป็นหนึ่งในบริษัทที่ใช้เทคโนโลยีในการดูแลและบริหารงานระบบต่างๆในอาคาร อย่างเทคโนโลยี DI (Digital Innovation) เพื่อทำการวิเคราะห์ และประมวลผลในการบริหารจัดการอาคาร โดยมีจุดประสงค์เพื่อลดต้นทุนค่าใช้จ่ายให้กับองค์กร และสร้างโอกาสเพิ่มผลกำไรให้ธุรกิจ

          บริษัท อินโนเวชั่น เทคโนโลยี จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านที่ปรึกษางานระบบวิศวกรรม และบริหารงานบำรุงรักษาซ่อมแซมงานระบบวิศวกรรม รวมถึงงานบริหารการจัดการพลังงานภายในอาคาร สนใจติดต่อเพื่อรับข้อมูลด้านวิศวกรรมอาคารเพิ่มเติมได้ที่ 02 941 4080 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อให้เราติดต่อกลับ